Коммерческая ипотека очень похожа на обычный ипотечный кредит. Основное различие в том, что банк в данном случае финансирует малый и средний бизнес, а значит приобрести возможно практически всё что угодно, кроме жилья:

• торговая площадь;
• коммерческая площадка в строящемся ЖК;
• офисное помещение;
• склад; другие помещения свободного назначения;
• квартиру на первом этаже или частный дом с обязательно переквалификацией помещения в нежилой объект (для физ. лиц).

На выданные средства приобретается только помещение: оборудование, ремонт и т.д. не входят в размер выплаты. По этой причине на место всегда приглашают оценщика от банка, чтобы тот объективно оценил стоимость площадки без дополнительных расходов. Стоит отметить, что банки опасаются выдавать такой кредит по ряду причин. Во-первых, бизнес может обанкротиться в любой момент. Во-вторых, в данном случае должник рискует своим делом, а не крышей над головой. Тем не менее, всё больше и больше собственников бизнеса и стартаперов обращаются к подобной услуге. Гибкая программа кредитования делает бизнес-ипотеку выгоднее аренды и потребительского кредита. Помещение за 5-10 лет перейдет в полное владение хозяина, пока тот уверенно развивает своё дело и платит не арендодателю, а банку. Эти отчисления уходят в счёт общих расходов и уменьшают размер налогов. Впоследствии помещение не только окупит себя, но и станет постоянным источником дохода при любых обстоятельствах. В конце концов, когда собственник захочет расширить свой бизнес или завершить своё дело, помещение можно будет сдавать в аренду другим организациям.

Несмотря на то, что ипотека на коммерческую недвижимость не регламентирована отдельным законом, банки сошлись на примерно одинаковых требованиях к приобретаемому объекту:

• расположение в городе, в котором совершается сделка;
• отсутствие арестов и долгов по различным платежам;
• третьи лица не претендуют на собственность;
• капитальность строения, в котором находится объект (ветхое здание - моментальный отказ);
• соответствующая площадь (ограничения по площади зависит от банка);
• наличие всех необходимых инженерных коммуникаций (вода, электричество, тепло, удобный заезд).

Каждое помещение проверяется на соответствие критериям профессиональными оценщиками и залоговой службой банка. Отдельно будет оцениваться ликвидность пространства - насколько оно перспективно для бизнеса. Ликвидность зависит от расположения и первичного состояния помещения, а также от его площади и планировки. Невысокая ликвидность может стать причиной отказа банка в выдаче кредита.

Многие крупные банки давно поддерживают малый и средний бизнес. Сегодня физические и юридические лица могут обратиться за бизнес-займом в Сбербанк, Промсвязьбанк, Раффайзенбанк, ВТБ, Уралсиб и т.д. Мы уже говорили о нюансе с законодательством. Поясним: есть российский закон «Об ипотеке», но в нём идёт речь только о жилой недвижимости. Пока закон не усовершенствовали, а спрос на приобретение коммерческих помещений в кредит не угасает, банки самостоятельно разрабатывают условия кредитования. По этой причине в этом разделе максимально обобщённый перечень банковских требований. Ваш случай может оказаться уникальным, и банк может облегчить или ужесточить некоторые условия в зависимости от ситуации. Как это обычно работает:

• валюта - только российские рубли;
• высокая процентная ставка: 12-16%, но можно найти 9-11% годовых;
• пороги займа: нижний (около 300 т.р.) и верхний (до 100 млн. р.);
• обязательное страхование объекта;
• срок выплаты от 5 до 10 лет;
• первоначальный взнос 20-40%, редко без первоначального взноса.

Взнос 0% предлагают далеко не всем. Обычно это зависит от банка, от заявителя, от ликвидности помещения и от размера суммы займа. Если риск минимален, то бизнес можно будет начать с нуля. При взносе менее 30% вас попросят предоставить поручителя или созаёмщика. Во многом оформление такой ипотеки во многом не отличается от обычного. Есть один нюанс: помещение сначала нужно приобрести. Грубо говоря, заёмщик должен сначала вступить в права владения собственностью, и только потом банк сможет совершить выплату. Это только звучит странно, пусть вас это не пугает: финансовые учреждения давно нашли ряд проработанных выходов из этой ситуации.

Сложно сформулировать общие требования к заёмщику - во многих банках они не совпадают, равно как и пакет документов. Но очевидно, что основные критерии здесь - регистрация в России, большие перспективы бизнеса и надёжность плательщика. Выплату могут одобрить физическому лицу (иногда с 18 лет, чаще с 21 года) и юридическим лицам (ИП, ООО, ЗАО). Практикой доказано, что собственнику бизнеса намного проще получить ипотеку на коммерческое помещение, чем на жилое. Однако нужно привести в порядок полностью все документы и избавиться от всех задолженностей перед заполнением заявки на кредит. Юридические лица чаще получают одобрения по бизнес-кредиту, особенно если представленная организация существует более 2 лет и всё это время ведёт успешную деятельность. Однако их тщательнее проверяют, иногда банковские служащие приезжают на предприятие, запрашивают дополнительные документы и отчёты.